Kako subvencija Vlade Kantona Sarajevo podstiče na legalizaciju izdavanja stambenih nekretnina

Razlog za to je što se subvencija ne može ostvariti bez ugovora o najmu stana ili kuće, ovjerenog u poreznoj upravi. To bi trebalo biti značajan poticaj zakupcima da od stanodavaca zahtijevaju potpunu legalizaciju boravka u unajmljenom domu.

Prema dokumentu "Novi okvir stambene politike prema mladima KS do 2030. godine", kojim je i predložena ova mjera, četiri petine ili 80 posto dugoročnog najma stambenog fonda u bh. glavnom gradu je u sivoj ekonomiji, dok su tri četvrtine ili 75 posto kratkoročnog najma također nelegalne.

Ugovor o najmu kao zakonska i porezna obaveza

Sklapanje ugovora između stanodavca i zakupca obavezno je prema Zakonu o obligacionim odnosima Federacije Bosne i Hercegovine i Zakonu o zakupu stana Kantona Sarajevo. Oba zakona nalažu da ugovor mora sadržavati i tačan iznos stanarine.

Ipak, samo sklapanje ugovora ne znači automatsku prijavu za plaćanje poreza na dohodak od imovine FBiH. Stanodavac je dužan samostalno podnijeti poreznu prijavu Poreznoj upravi FBiH nakon zaključivanja ugovora.

Na osnovu navedenog iznosa stanarine utvrđuje se visina poreza na dohodak od imovine, koji zakonski iznosi 10 posto, odnosno efektivnih osam posto kada se uračunaju priznati troškovi održavanja stambene jedinice.

Rizik od fiktivnih ugovora

Postoji rizik od lažiranja iznosa kirije u ugovoru. Budući da kantonalna vlada subvencionira iznos do 300 KM, pojedini stanodavci mogli bi ugovorom navesti kiriju višu od stvarne kako bi dodatno zaradili. Primjera radi, u ugovoru može biti navedeno da stanarina iznosi 1.000 KM, dok zakupac u stvarnosti plaća 700 KM.

Ovakva zloupotreba mogla bi se spriječiti ako bi Vlada uslovila subvenciju da se kirija plaća isključivo preko bankovnog računa. Međutim, Zakonom o zakupu stana KS ostavlja se ugovornim stranama sloboda da same dogovore način plaćanja.

S druge strane, iznos kirije u ugovoru može biti prikazan i nižim od stvarnog kako bi stanodavac platio manji porez. Na primjer, u ugovoru se navodi iznos od 700 KM, a zakupac stvarno plaća 1.000 KM, pri čemu se razlika od 300 KM isplaćuje "na ruke".

Cijena lažnih ugovora

Lažiranje stvarnog iznosa kirije dovodi stanodavca u pravnu nesigurnost. Najveći problem nastaje ako porez na prihod od imovine uopće nije prijavljen, a pokrene se sudski spor jer stanodavac tada ulazi u pravnu zamku u kojoj njegov ugovor postaje neupotrebljiv ili se okreće protiv njega.

Ako stanodavac vještački uveća iznos radi izvlačenja većih subvencija, rizikuje krivičnu prijavu za prevaru i utaju poreza jer će sud o nepodudaranju iznosa obavijestiti Poreznu upravu.

Ako cijenu prikaže nižom, sud priznaje samo iznos s papira, pa stanodavac nikada ne može sudskim putem naplatiti stvarni dug dogovoren usmeno. U ovom scenariju ni privatno potpisana priznanica ne pomaže u naplati duga jer se njome ne može legalizovati neprijavljeni novac, već poreznim inspektorima služi kao dokaz da je stanodavac svjesno utajio porez.

Na taj način zakupac u svakom slučaju dobija alat za ucjenu, dok stanodavac gubi pravnu zaštitu svoje imovine.