Promet nekretninama od BiH do zemalja Zaljeva: Ko vara sistem, a ko je i zašto sakrio šta se događa

Tako je prije dvije godine, u aktu koji je u posjedu portal Klix.ba, iz Ambasade BiH u Kuvajtu upozorena tadašnja ministrica vanjskih poslova BiH Bisera Turković da državljani Kuvajta vrše promet nekretnina u BiH uz određene malverzacije.

Kako saznajemo, iako je akt stigao u MVP, o tome nikada nije obaviješteno Vijeće ministara BiH niti ostale institucije (Ministarstvo vanjske trgovine i ekonomskih odnosa, FIPA, Predsjedništvo BiH, VTK...), odnosno oni kojih se tiče ova problematika, jer akt nije dalje distribuiran iz kabineta ministrice. Iz kojeg razloga, pretpostavki je više.

Ono što se trenutno događa na prostoru općine Vogošća neodoljivo podsjeća na ono o čemu možete čitati u nastavku teksta odnosno u aktu koji je MVP BiH dobilo prije dvije godine.

No, prije toga recimo da je na Orahovom brijegu kod Vogošće strani investitor kupio veliko zemljište, a zatim ga "usitnio" na 37 parcela koje namjerava prodavati pojedinačno, kupcima - strancima. Investitor nema dozvolu za radove koje je počeo izvoditi prije nekoliko dana, zbog čega su službe Općine Vogošća u srijedu 23. augusta - obustavile radove.

Koja je praksa i na šta je upozoreno MVP

Strani državljanin iz zemalja Zaljeva, naprimjer iz Kuvajta, registrira firmu u BiH i na osnovu toga kupi veliku nekretninu/zemljište. Potom zemljište parceliše na više placeva, a istovremeno u Kuvajtu pronalazi potencijalne kupce. Oni, da bi mogli kupiti nekretninu/zemljište u BiH, registruju sestrinsku firmu, a zatim sklapaju posebne ugovore između firme vlasnika parcele i firme koja "kupuje". Time se izbjegava plaćanje poreza na nekretnine u BiH.

Slikovitije objašnjeno - jedna firma registruje djelatnost prometa nekretnina u BiH, napravi 50 stambenih objekata i plati kumulativno na projekat urbanističku i građevinsku dozvolu i time okonča svoje obaveze prema državi BiH.

Također plati upotrebnu dozvolu te objekat proglasi upotrebnim, a onda nastaje unutarnji promet nekretnine, gdje se pojedinačne stambene jedinice prodaju na kuvajtskom tržišu i/ili tržištu zemalja Zaljeva, uz veoma veliki ekstra profit.

Isto pravilo važi kada je parcelisanje zemlje u pitanju. Jedna firma kupi veću parcelu, a onda je isparceliše i usitni, pa je kao pojedinačnu parcelu ponude na kuvajtskom tržištu, po mnogostruko većim cijenama, bez plaćanja poreza na promet u BiH, i vrlo često, bez prenosa vlasništva na dioničare tih usitnjenih parcela.

Dakle, vlasnik i dalje ostaje "firma majka", a sa "firmama sestrama" se sklapaju posebni ugovori u Kuvajtu. Također, ima slučajeva prevara između državljana Kuvajta gdje oštećena strana traži pravnu zaštitu od bh. organa u BiH.

U slučaju spora, kupac zemljišta pred sudom neće moći pokazati ZK izvadak na svom imenu, jer u posebnom ugovoru između prodavca/investitora i kupca je sklopljen akt čime je izbjegnut i prijenos vlasništva i upisivanje vlasništva nad zemljištem/nekretninom prema zakonima Bosne i Hercegovine.

Tako pravi vlasnik u suštini ostaje "majka firma", a fiktivno je vlasnik "sestra firma". U slučaju spora "sestra firma" neće imati valjane argumente o svom vlasništvu.

Na osnovu naših saznanja, promet nekretnina državljana Kuvajta se vrši putem ponomoći koje Ambasada BiH u Kuvajtu svojim pečatom (nad)ovjerava. No, predmetna oblast implicira neke tehničke probleme, budući da su punomoći na arapskom jeziku - bez prijevoda na jedan od službenih jezika u BiH. Drugo, u toj situaciji bez obzira što su punomoći ovjerena od Ministarstva pravde Kuvajta i što u praktičnom smislu, također znači - da su ovjerena na vjerodostojnost sadržaja, ali, ne i na pravna dejstva, koja nastaju i/ili mogu nastati u Bosni i Hercegovini.

Drugačije rečeno bez konačne odgovornosti u smislu pravnih posljedica, kao na primjer što piše na štembilju Ambasade Države Kuvajt kada vrši nadovjere svojih dokumenata.

Tako je svojevremeno sada već bivši bh. diplomata na funkciji ministar-savjetnik Alija Muminović slučajnim uzorkom preveo na bosanski jezik i analizirao 17 dokumenata (punomoći o registarciji preduzeća u BiH, o dopuni registracije preduzeća/kompanija u BiH, posebne punomoći, osnivački akti ugovori o registraciji podružnica u BiH i/ili Kuvajtu, ugovori o osnivačkom kapitalu - preduzeća/kompanija u BiH/Kuvajtu, nadovjera pasoša, ugovori o izmjeni osnivačkih akata).

Interesantno je da, prema tvrdnjama aplikanata, neki notari i/ili advokati traže "nadovjeru" originalnih putnih isprava, poput pasoša.

U Ambasadi Bosne Hercegovine u Kuvajtu ima na desetine takvih dokumenata, koji su potpisom i pečatom ambasade "dobili pravni status" za različite djelatnosti u progledu prometa nekretnina u BiH, po kojima notari i/ili advokati u BiH vrše pravne transakcije.

Međutim, uočeno je da brojna fizička lica u BiH također po osnovu punomoći vrše pravne transakcije, odnosno promet nekretnina u BiH, a da Ambasada BiH u Kuvajtu nema uvid u podatak da li je to konkretno fizičko lice registrovano u BiH kao pravni subjekt za promet nekretnina.

Kako saznajemo, prije dvije godine Ministarstvo vanjskih poslova BiH je obaviješteno da se vrlo često u dokumentima navodi ime državljanke BiH inicijala A.M. i da se na tome sve završava.

Dakle, Ambasada BiH u Kuvajtu nije mogla znati zakonitu osnovanost djelatnosti koje su navedene u punomoći za tu osobu.

Pravilo je da se uglavnom vrše registracije i preregistracije, kupovina prodaja nekretnina/iznajmljivanje stambenih nekretnina sa akcentom na apartmanska naselja, pojedinačne kuće/vile ili zgrade, zatim dopune i/ili izmjene ugovora ili osnivačkih akata, poput osnivanja podružnica kompanije i slično.

Posebno upada u oči usitnjavanje većih pracela, njihova prodaja po osnovu stvarnih i/ili fiktivnih kompanija, sa nedovoljnim pokazateljima o broju zaposlenih, sjedištu kompanije i ostalim podacima.

Ako dođe do spora, tužitelj je u velikom problemu

Posebna je tema način na koji se kasnije vrši interni promet nekretnina, odnosno vrši se na način da se sve ili dijelovi nekretnina plasiraju odnosno prodaju na kuvajtskom tržištu (za višestruku cijenu) putem sklapanja posebnih vlasničkih ugovora u Državi Kuvajt, tako da se na taj način da za pretpostaviti kako se izbjegava plaćanje poreza i drugih dadžbina na promet nekretnina u Bosni i Hercegovini.

Ima primjera u BiH gdje se vode i sudski procesi o tome, a nakon što dođe do sukoba povjerilaca, suvlasnika sa izvornim vlasnikom na kojeg je registrovana firma u BiH ili kada kupac shvati i sazna da nije stvarni vlasnik nekretnine - onda traži zaštitu domaćeg zakonodavstva.

U takvim sporovima, kada sudovi ili istražni organi u BiH zatraže vlasnički dokaz, naprimjer ZK izvadak ili gruntovni izvadak, obično tužitelj nema nikakvih dokaza da je to njegovo vlasništvo.

Dalje, naselja se prilagođavaju zahtjevima turista koji dolaze iz zemalja Zaljeva, i uglavnom se rentiraju ili rezerviraju za takvu vrstu klijentele, tako da skoro svi uslužni prihodi, osim boravišne takse ostaju kod investitora.

Pored prometa nekretninama sporno je i iznajmljivanje nekretnina. Tako, prema navodima, postoje organizovane grupe koje u BiH i u Kataru putem društvenih aplikacija vrše rezervaciju smještaja, pružanje servisnih usluga (rentanje auta, osiguranje turističkih vodiča, prevodilaca...), a koji nemaju registrovanu djelatnost za takve poslove u Bosni i Hercegovini čime se također proizvodi određena, šteta državi BiH u smislu neplaćanja dadžbina.

"Vrlo česta je pojava da se i državljani Kuvajta, koji su u BiH po osnovu viznog boravka, bave takvom vrstom djelatnosti", navedeno je u aktu bh. ambasade u Kuvajtu odnosno u analizi koja je imala za cilj da predmetnu oblast uredi i olakša stranim investitorima u BiH, a ne da ih odbije ili demotoviše.

Kako nezvanično saznajemo, i neki od nekarijernih ambasadora za vrijeme svog mandata u bh. ambasadi u Kuvajtu su u BiH osnovali firme za promet nekretninama, a u tim "poslovima" je bilo i karijernih diplomata zbog čega su bili predmet istraga.