Šta je predloženo nacrtom zakona o zajedničkim dijelovima zgrada u Kantonu Sarajevo

U pokušaju da se riješi ovaj ili neki drugi problem na ili u zgradi počinje ping pong između stanara, stambenih upravitelja i institucija. Problem često ostaje neriješen. Prvenstveni razlog zašto je to tako jeste što ova oblast nije institucionalno uređena. No, kantonalna vlada napravila je prvi korak ka institucionalnom uređenju.

Naime, usvojila je Nacrt zakona o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade, a Ministarstvo komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS je predlagač Nacrta.

Nakon što kantonalna skupština usvoji Nacrt, slijedi 45-dnevna javna rasprava o njemu. Kantonalna vlada će poslije javne rasprave utvrditi prijedlog ovog zakona i uputiti ga Skupštini na usvajanje. Ako Skupština KS usvoji prijedlog zakona, može početi njegova primjena.

U nastavku izdvojili smo dijelove Nacrta zakona o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade.

Zajednički dijelovi zgrade

Prvim poglavljem tretira se ono oko čega stanari, upravitelji i institucije nisu usaglašeni - koji su to zajednički dijelovi zgrade. Dakle, definirano je da su zajednički dijelovi zgrade.

• Konstruktivni elementi;

• Zajednički prostori;

• Zajedničke instalacije;

• Zajednički uređaji i oprema;

• Ostali zajednički dijelovi.

Konstruktivni elementi zgrade su:

• Temelji;

• Nosivi zidovi, stubovi i grede;

• Međuspratna konstrukcija;

• Krovna konstrukcija;

• Stepenište;

• Vozno okno lifta;

• Drugi konstruktivni elementi.

Zajednički prostori zgrade su:

• Stubišni prostor;

• Zajednički hodnik i galerija;

• Podrumski prostor bez stanarske ostave;

• Zajednička terasa, lođa i balkon, kojima svi etažni vlasnici (stanari) imaju slobodan pristup iz zajedničkih prostorija zgrade;

• Potkrovlje ili tavan;

• Zajedničko spremište;

• Prostor za skupljanje smeća, smetljarnik i kanal za smeće;

• Mašinska prostorija lifta;

• Prostorija za smještaj zajedničkih uređaja i opreme zgrade ako uređaji i oprema nisu u vlasništvu javnih komunalnih preduzeća;

• Prostorija za spremačicu;

• Prostorija za sastanke, vešeraj i sl.;

• Vjetrobranski prostor i drugi zajednički prostori zgrade;

• Prilazi garažama ili parking mjestima, podzemnim ili nadzemnim.

Zajedničke instalacije zgrade su:

• Vodovodna i kanalizaciona instalacija na način propisan u skladu s Uredbom o općim uslovima za snabdijevanjem pitkom vodom, obradu i odvođenje otpadnih i atmosferskih voda;

• Elektroinstalacijski vodovi i uređaji brojila, isključujući brojilo, odlazne osigurače, odlazni napojni vod s razvodima do sporedne ploče etažnih vlasnika, isključujući i samu sporednu ploču;

• Elektroinstalacija zvona od tastera na ulazu u zgradu do zvona u stanu, isključujući zvono;

• Elektroinstalacija govornog uređaja od uređaja na ulazu u zgradu do govornog uređaja u stanu, uključujući i govorni uređaj u stanu;

• Gromobranska instalacija te komplet horizontalna i vertikalna instalacija, uključujući i uzemljivač;

• Telefonska horizontalna i vertikalna instalacija od distributivnog ormarića do prve utičnice u stanu;

• Elektroinstalacija stubišne, nužne i pomoćne rasvjete;

• Kompletna horizontalna i vertikalna instalacija centralnog grijanja, uključujući:

  1. Ozračnu mrežu s ozračnim ventilima;

  2. Razvodnu mrežu u podrumu, na tavanu ili potkrovlju i na krovu, i to od zajedničkog mjerila u šahtu ispred zgrade, u podrumu, kotlovnici ili toplotnoj izmjenjivačkoj podstanici (isključujući zajedničko mjerilo, prateće zaporne ventile i balans ventil), do ventila ispred grijnih tijela za dvocijevne sisteme, odnosno do individualnih mjerila toplotne energije, odnosno ulaznog ventila (isključujući individualna mjerila, prateće zaporne ventile i balans ventil za svaki stan, odnosno poslovni prostor za jednocijevne sisteme);

• Horizontalna i vertikalna gasna instalacija od gasnog zapornog organa interventnog ventila do ulaza u mjerno-regulacioni set;

• Instalacija kablovskih i antenskih sistema od razvodnika na ulazu u zgradu na krovu ili prizemlju do razvodnika na ulazu u stan;

• Instalacija videonadzora;

• Instalacije aktivnih sistema zaštite od požara;

• Instalacije protuprovalnih sistema;

• Sistem za dovod zraka za sagorijevanje, dimnjaci i drugi sistemi za odvod produkata sagorijevanja i dimovodni objekti;

• Ventilacioni kanali i kanali za klimatizaciju;

• Unutrašnja hidrantska mreža s pripadajućim uređajima i opremom;

• Instalacija za centralno očitanje potrošnje vode, gasa i toplotne energije;

• Druge zajedničke instalacije zgrade.

Zajednički uređaji i oprema u zgradi su:

• Lift za prijevoz ljudi i tereta s pripadajućom instalacijom;

• Uređaji za povećanje pritiska vode;

• Protupožarni aparati;

• Sanitarni uređaj u zajedničkim prostorima;

• Pumpa za ispumpavanje vode iz podruma;

• Prepumpna stanica;

• Postrojenje kotlovnice, postrojenje toplotne izmjenjivačke podstanice i postrojenje pumpne stanice centralnog grijanja ako je u suvlasništvu stanara;

• Zajednička televizijska antena;

• Postrojenje za ventilaciju;

• Postrojenje za klimatizaciju;

• Oprema za videonadzor zgrade;

• Uređaji i oprema sistema aktivne zaštite od požara;

• Oprema protuprovalnog sistema;

• Radijatori u zajedničkom prostoru;

• Rampa za pripadajući parking ili drugu samostalnu prostoriju;

• Grijači krova i oluka;

• Drugi zajednički uređaji zgrade.

Ostali zajednički dijelovi zgrade su:

• Pokrov (crijep, salonit, lim, eternit, šindra i sl.);

• Svi slojevi ravnog krova, kao i terasa koja pripada jednom posebnom dijelu, ali djelomično ili u potpunosti čini ravni krov drugog posebnog dijela;

• Krovna i fasadna limarija, osim klupica na oknima posebnih dijelova;

• Horizontalna i vertikalna hidroizolacija zajedničkih posebnih dijelova;

• Fasadna i krovna termoizolacija;

• Termoizolacija između stana i poslovnog prostora i zajedničkih prostora zgrade;

• Fasada bez stolarije i bravarije posebnih dijelova;

• Stolarija i bravarija zajedničkih prostora zgrade;

• Putevi za evakuaciju (evakuacijske staze, staze na krovu, ljestve, požarno stepenište i sl.);

• Septička jama;

• Šaht vodovodne instalacije;

• Ulazna nadstrešnica, vanjsko stepenište i vjetrobran;

• Ograda zajedničke terase, lođe i balkona;

• Poštanski sandučić;

• Oglasna ploča;

• Zid između zajedničkog i etažnog vlasništva, osim završne obrade na strani etažnog vlasnika;

• Ograda stepeništa;

• Platforma za prihvat helikoptera, kada je definirana kao zajednički dio zgrade;

• Bazen u gabaritima zgrade, kada je definiran kao zajednički dio zgrade;

• Zemljište koje pripada zgradi;

• Drugi zajednički dijelovi zgrade.

Odnosi između etažnih vlasnika

Nacrtom zakona o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade u KS tretiraju se i uzajamni odnosi etažnih vlasnika. U ovom poglavlju propisano je, između ostalog, da ugovor o uzajamnim odnosima etažnih vlasnika mora sadržavati podatke o:

• Uslovima i načinu upravljanja zgradom;

• Poslovima koje će izvršavati upravnik;

• Uslovima i načinu raspolaganja sredstvima zajedničke rezerve.

Ugovor o uzajamnim odnosima etažnih vlasnika bit će validan samo ukoliko ga ovjeri notar i moći će se mijenjati samo uz pismenu saglasnost onih etažnih vlasnika čija se prava mijenjaju.

Određivanje upravitelja

Propisano je da zgrade s tri ili više posebnih dijelova, a u kojima je tri ili više različitih etažnih vlasnika, moraju imati upravitelja. Pod posebnim dijelom zgrade podrazumijeva se:

• Stan;

• Poslovni prostor;

• Garaža;

• Parking mjesto;

• Samostalna prostorija za kotlovnicu, za smještaj toplotne podstanice, pumpne stanice centralnog grijanja i gasne podstanice, a koje nisu zajednički dijelovi zgrade;

• Prostorija za smještaj trafo stanice;

• Svaki dio zgrade koji je predmet vlasništva, a nije zajednički dio zgrade.

Zgrade s posebnim dijelovima i odvojenim vanjskim ulazima neće morati imati upravnika, odnosno etažni vlasnici morat će svoje odnose regulirati ugovorom o međusobnim odnosima.

Za zgrade koje nemaju upravnika, a moraju ga imati, općina na čijoj su teritoriji te zgrade odredit će prinudnog upravnika, i to na trošak etažnih vlasnika.

Etažni vlasnici iz jedne ili više zgrada, čija je ukupna korisna površina posebnih dijelova veća od 50 posto ukupne površine svih posebnih dijelova zgrade ili više zgrada, moći će osnovati udruženje etažnih vlasnika.

Ugovor između etažnih vlasnika i upravitelja

Ugovor između etažnih vlasnika i upravitelja morat će sadržavati podatke i o:

• Visini mjesečne naknade koju naplaćuje upravitelj;

• Radovima redovnog održavanja;

• Prijedlogu godišnjeg plana održavanja i poboljšanja zajedničkih dijelova zgrade. Upravitelj će morati najmanje jednom godišnje obavještavati etažne vlasnike o ovom prijedlogu:

Etažni vlasnici moći će u svako vrijeme raskinuti ugovor s upraviteljem, osim:

• Ako su uzeli pozajmicu na osnovu ugovora s upraviteljem;

• Ako je upravitelj uložio sredstva za hitnu intervenciju ili za redovno održavanje zajedničkih dijelova zgrade.

Etažni vlasnici će u slučaju prethodno dvije opisane situacije moći raskinuti ugovor kada upravitelju povrate sredstva.

Upravitelj neće moći zaključiti ugovor s etažnim vlasnicima koji imaju dugovanja prema ranijem upravitelju i neće moći jednostrano, bez saglasnosti etažnih vlasnika, raskinuti ugovor, već će raskid ugovora moći tražiti preko suda.

Ako upravitelj, kako je navedeno u Nacrtu zakona, bude grubo zanemarivao svoje dužnosti, sud će ga smijeniti na zahtjev bilo kojeg etažnog vlasnika i odrediti drugog upravitelja.

Nužne popravke

Regulirano je i pitanje nužnih popravki zajedničkih dijelova zgrade. Naime, nužna popravka je definirana kao radovi na zajedničkim dijelovima zgrade, kad zbog njihovog oštećenja postoji opasnost po život i zdravlje ljudi.

Kada upravitelj utvrdi da je popravka nužna, bit će obavezan napraviti zapisnik o utvrđenom stanju, predmjer (detaljan popis svih radova i materijala) i predračun radova. Upravitelj će morati taj zapisnik dostaviti etažnim vlasnicima, koji će biti u obavezi da obezbijede finansijska sredstva za nužnu popravku.

Ukoliko etažni vlasnici to ne učine, upravitelj će morati podnijeti zahtjev nadležnoj inspekciji, koja će postupiti u skladu sa svojim nadležnostima.

Nacrtom zakona o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade KS predloženo je i to da upravitelji svojom imovinom odgovaraju za sredstva etažnih vlasnika.

Raspon novčanih kazni za one koji budu kršili ovaj zakon je od 100 KM do 10 hiljada KM.