U Americi se sprema "revolucija" za kupovinu nekretnina, kritičari upozoravaju na rizike

Ove sedmice, predsjednik Donald Trump predstavio je novu ideju za rješavanje problema pristupačnosti stanovanja: hipotekarni kredit na 50 godina. Direktor Federalne agencije za stambeno finansiranje (Federal Housing Finance Agency), Bill Pulte, nazvao je prijedlog "potpunim preokretom igre."

Iako je Trumpov prijedlog zasad bez mnogo detalja, zvaničnici administracije kažu da bi hipoteka na 50 godina smanjila mjesečne rate, pomažući većem broju Amerikanaca koji trenutno ne mogu priuštiti kupovinu doma.

Međutim, mnogi stambeni stručnjaci upozoravaju da bi plan mogao imati suprotan efekat, te bi mogle povećati troškove vlasništva nad kućom zbog dužeg perioda otplate, većeg ukupnog iznosa kamata i mogućeg rasta cijena nekretnina.

“Ovo nije dobra ideja. Ušteda na mjesečnoj rati bila bi vrlo mala. Istovremeno, to ljude dovodi u rizik, jer im treba veoma dugo da počnu otplaćivati glavnicu kredita”, rekao je Richard Green, profesor finansija i poslovne ekonomije na Marshall School of Business Univerziteta Južne Kalifornije.

Hipoteka na 30 godina potiče još iz vremena Velike depresije. Tokom posljednjeg stoljeća, postala je dominantan način kupovine kuće u SAD-u. Mnogi Amerikanci preferiraju duži period otplate jer su mjesečne rate niže nego, recimo, kod hipoteke na 15 godina.

Hipoteka na 50 godina mogla bi imati još niže rate.

“Ono što ona radi jeste da smanjuje mjesečnu ratu za tipičnu kuću u srednjoj Americi za nekoliko stotina dolara mjesečno. Moramo pomoći ljudima da se vrate u svoje domove”, rekao je Kevin Hassett, direktor Trumpovog Nacionalnog ekonomskog vijeća, u ponedjeljak u intervjuu za Fox.

Ali vlasnici kuća bi na kraju platili znatno više kamata tokom vremena, upozorio je Green.

Na primjeru kuće od 450.000 dolara, s 30-godišnjom fiksnom hipotekom uz kamatu od 6,25 posto, mjesečna rata iznosila bi oko 2.771 dolara, a ukupno plaćene kamate tokom trajanja kredita bile bi više od 547.000 dolara. S druge strane, s 50-godišnjom hipotekom uz istu kamatnu stopu, mjesečna rata bi pala na oko 2.452 dolara, ali bi ukupne kamate porasle na oko 1,02 miliona dolara, što je 87 posto više nego kod 30-godišnje hipoteke.

“Uz hipoteku na 50 godina, vrlo mali dio mjesečne rate ide na otplatu glavnice, pa kamate ne opadaju mnogo. Zavisi od kamatne stope, ali može proći i 30 ili 40 godina prije nego što otplatite polovinu glavnice u takvim okolnostima”, rekao je Green.

Najbolji način za poboljšanje pristupačnosti stanovanja, dodao je, jeste izgradnja više kuća tamo gdje ljudi žele da žive. Jeftiniji kredit može povećati potražnju, ali bez nove ponude mogao bi zapravo dovesti do rasta cijena.

Još nije jasno da li bi hipoteka na 50 godina imala iste kamatne stope kao ona na 30 godina.

“Dok ne utvrdite ko bi bio kupac takve hipoteke i kako bi se modeliralo ponašanje zajmoprimaca, teško je reći išta osim da bi kamatna stopa vjerovatno bila nešto viša nego za 30-godišnji kredit,” rekao je Jeff DerGurahian, glavni investicioni direktor u kompaniji loanDepot, koja se bavi hipotekarnim zajmovima.

Kredit na 50 godina nosi veći rizik od neplaćanja jer traje tako dugo. Zbog toga bi zajmodavci mogli naplaćivati više kamate. A pošto bi zajmoprimcima trebalo mnogo duže da izgrade vlasnički udio, pad cijena nekretnina mogao bi značiti da mnogi vlasnici duguju više nego što njihova imovina vrijedi.

Postoji i pravni problem s hipotekama na 50 godina. Prema zakonu Dodd-Frank, donesenom nakon finansijske krize 2008. godine, rok otplate kredita ne može prelaziti 30 godina.

“Za sprovođenje ovakve ideje bila bi potrebna ozbiljna zakonska promjena,” rekao je Green o prijedlogu hipoteke na 50 godina.