INTERVJU / "Vrijednost kvadratnog metra ne zavisi samo od lokacije"
Šta nam donosi skorašnja budućnost u pogledu formiranja vrijednosti nekretnine?
Sanjin Avdić: Pored lokacije i veličine nekretnine koji su do sada bili primarni faktori za određivanje vrijednosti jedne nekretnine, sa sigurnošću će u skorašnjoj budućnosti energetska efikasnost jedne nekretnine bitno uticati na vrijednost iste.
Šta je zapravo energetski efikasan objekat? Energetski efikasan objekat, pojednostavljeno rečeno, jeste onaj objekat koji uz minimalnu potrošnju energije podmiruje sve potrebe unutar stambenog prostora (grijanje, električna energija, potrošna topla voda). Korist koju nam pruža energetska efikasnost, odnosno tačnije rečeno mjere koje će jedan objekat učiniti energetski efikasnim (toplotno izolovati ovojnicu zgrade, ugraditi energetski efikasne prozore i vrata, instalirati energetski efikasniji kotao, ugraditi termostatske ventile, postavljanje automatske regulacije sistema grijanja u odnosu na vanjsku temperaturu...), jeste prvenstveno novčana ušteda, zatim zaštita okoline i, ako posmatramo veliku sliku, ublažavanje klimatskih promjena.
Naravno da je za stanovništvo najvažnija mogućnost finansijske uštede, te je očigledno da će energetska efikasnost u BiH zauzimati istaknuto mjesto u narednom periodu. Zapravo, taj period je već započeo. Razlog tome jeste sve češće povećanje cijena energenata kao i povećanje potrošnje energije uslijed povećanja životnog standarda. Bitno je naglasiti da je u BiH najveći potrošać energije stambeni sektor, u kojem istovremeno imamo i najznačajniji potencijal za uštedu. Tehničko rješenje kojim bi se došlo do povećanja energetske efikasnosti jednog objekta nije teško naći, no uzmemo li u obzir ekonomske barijere to pitanje postaje nešto složenije. Zašto? Zato što sa tehničkog gledišta, u današnjem vremenu, možemo defacto ostvariti uštede energije i do 70 posto.
Međutim, ti zahvati u većini slučajeva traže znatne novčane investicije. Rješenje pronalazimo u tehničko-ekonomskom kompromisu, odnosno balansu između tehničko ostvarljivog i ekonomski prihvatljivog rješenja.
Da li ovo "vrednovanje“ energetske efikasnosti objekata ima uporište u našem zakonu i koja je pozadina svega toga?
Samra Prašović: Pozadina svega ovoga je Direktiva 2002/91/EZ o energetskim karakteristikama zgrada (EPBD) (novelacija: Direktiva 2010/31 EU), kao jedna od onih koje je BiH kao potpisnica Ugovora o uspostavi energetske zajednice dužna implementirati u svoje zakonodavstvo.
Do jučer su priče o energetskim iskaznicama zgrada, energetskim razredima, certificiranju i sl., na našim prostorima izgledale kao imaginacija. Međutim, osnovne odredbe ove Direktive, zahvaljujući setu podzakonskih akata donesenih krajem 2009. i početkom 2010. godine, itekako postaju realnost i kod nas. Naime, Federalno ministarstvo prostornog uređenja je, prema odredbama člana 81. Zakona o prostornom planiranju i korištenju zemljišta na nivou Federacije BiH, izradilo novu generaciju Pravilnika iz oblasti fizike zgrade, odnosno energetske efikasnosti, kojima su osnovne odredbe navedene Direktive implementirane u zakonodavstvo FBiH.
Možete li nam reći nešto više o ciljevima Direktive o energetskim karakteristikama objekata i koji objekti su tretirani implementacijom Direktive u federalne Pravilnike?
Samra Prašović: Ova Direktiva je praktično obilježila posljednje desetljeće u zemljama članicama EU, što se najbolje ogleda u intenzivnim aktivnostima na poboljšanju energetske efikasnosti u sektoru zgradarstva, odnosno, u povećanom ulaganju u "termičko“ saniranje objekata (postavljanje izolacionih materijala na ovojnicu zgrade, zamjena dotrajale stolarije...), koje direktno uslovljava količinu energije koja je nekom objektu potrebna (prvenstveno za zagrijavanje).
Osnovne odredbe ove direktive, pojednostavljeno rečeno, zahtjevaju uniformnu metodologiju za izračunavanje energetske potrošnje zgrada, uz poštivanje lokalnih klimatskih uslova. Potom, potrebno je da država definiše minimalne uslove energetske efikasnosti za nove objekte veće od 50 metara kvadratnih, te postojeće objekte koji se u značajnijem obimu renoviraju, uz mogućnost izuzimanja pojedinih kategorija objekata iz ove obaveze. Također, potrebno je da se uvede obaveza energetske certifikacije zgrada. Poseban zahtjev je da zgrade koje koriste tijela javne vlasti i institucije koje pružaju javne usluge, energetski certifikat javno izlože na vidnom mjestu.
Navedene odredbe u potpunosti su implementirane u naše zakonodavstvo, kao i niz drugih popratnih obaveza, koje ovom prilikom nisu spomenute, a odnose se na novi pristup pri projektovanju, sadržaj glavnog projekta objekta, korištenje obnovljivih izvora energije, obaveze za pregledom sistema, obrazovanje stručnjaka itd.).
Kao što se može naslutiti iz već rečenog, objekti koji će morati imati energetski certifikat su svi novi objekti (korisne površine veće od 50 m2) a za koje je zahtjev za izdavanje građevinske dozvole podnesen nakon 01.08.2010.godine, postojeći objekti koji se prodaju, iznajmljuju ili daju na leasing ili kraće rečeno oni koji se puste u promet nekretninama nakon 23.01.2011., te objekti javne namjene.
Svakako, novim pristupom u projektovanju, tretiraju se svi objekti koji će se u budućnosti graditi, a koji su veći od 50 m2 i griju se na temperaturu veću od 12°C (uz izuzeće pojedinih kategorija objekata).
Koje koristi će imati stanovništvo od primjene novih Pravilinika?
Samra Prašović: Prvo što se želi naglasiti, da bi stvari bile jasnije, je da je Energetski certifikat prikaz “kvalitete”, nema sankcija. Drugim rječima, energetski razred (slovna oznaka na certifikatu tipa A, B,C...) pokazuje kakva je zgrada/objekat sa stanovišta energetske potrošnje, što ima za cilj da korisnik, najmoprimac ili vlasnik tog objekta tj. zgrade, ima informaciju o tome sa kakvom zgradom raspolaže kada je u pitanju potreba za energijom (za grijanje), te da je može uporediti sa drugim objektom.
Čak i ako se objekat ocijeni razredom E, F ili G ne znači da će biti direktno "kažnjen“, ali nizak energetski razred svakako će mu oboriti tržišnu vrijednost koju bi imao bez prikazivanja tako lošeg stanja, posebno ako se nalazi na nekoj dobroj lokaciji. Ovim će se na kraju doći do pojave, da vrijednost m2 neke nekretnine neće biti samo u funkciji njegove lokacije. To bi logično trebalo voditi ka aktivnostima "vlasnika“ zgrade/objekta u pravcu "saniranja“ stanja, odnosno poboljšanja energetskog svojstva te zgrade. A da bi to ulaganje bilo optimalno, na samom energetskom certifikatu biće sadržan i prijedlog mjera za poboljšanje, što je svakako investitoru od velikog značaja.
Sa druge strane, ako se govori o gradnji novih ili značajnijim renoviranjima postojećih objekata, energetsko certificiranje će predstavljati veliku prekretnicu za sve segmente “građevinarstva” i svih struka koje u njemu učestvuju. Da bi se zadovoljili Pravilnicima propisani tehnički uslovi, biće potrebna kvalitetnija rješenja i u građevinsko-arhitektonskom, mašinskom i u elektro dijelu projekta, nego što je to bio slučaj do sada. I na kraju, a možda je trebalo reći na samom početku, sve ovo doprinosi, pored manjim mjesečnim troškovima za energiju, i kvalitetu gradnje, udobnosti i kvalitetu stanovanja, stalnom ulaganju u nova znanja i vještine, primjeni novih tehnologija i materijala te upošljavanju domaće radne snage.
Ko vrši energetsko certificiranje objekata i kako se rangiraju objekti u različite energetske klase potrošnje?
Sanjin Avdić: Sa ciljem osiguranja obrazovanja i kontrole stručnjaka koji na neovisan način provode energetske preglede i certifikaciju objekata, te izrađuju popratne preporuke za ekonomski povoljno poboljšanje energetskih karakteristika objekata, a prema Pravilniku o uslovima za lica koja vrše energetsko certificiranje objekata, lica koja provode navedene aktivnosti moraju imati ovlaštenje federalnog Ministarstva prostornog uređenja.
Uslov za sticanje Ovlaštenja je pohađanje Programa osposobljavanja i usavršavanja za energetske preglede i energetsko cetrificiranje objekata kod Nosioca Programa osposobljavanja ovlaštenog od strane Ministarstva. Obzirom da se naša kuća već pet godina intenzivno bavi energetskom efikasnošću, logičan redoslijed događaja je bio da CETEOR d.o.o. Sarajevo (www.ceteor.ba) postane ovlašteni nosioc Programa osposobljavanja budućih energetskih certifikatora, čiji će osnovni zadatak biti određivanje energetskog razreda objekata i prijedlog mjera za poboljšanje. Naime, objekti, kako stambeni tako i nestambeni, se svrstavaju u različite energetske razrede na osnovu njihove godišnje specifične potrošnje toplotne energije (kWh/m2 godišnje).
Različiti energetski razredi predstavljaju različite energetske karakteristike objekata a samim time oslikavaju i očekivanu količinu potrošnje toplotne energije za, u ovom slučaju, grijanje. Energetski razredi se označavaju velikim slovima od "A“ do "G“, pri čemu energetski razred "A“ predstavlja objekat sa najboljom energetskom efikasnošću (najmanjom potrošnjom energije), dok razred "G“ predstavalja potpuno energetski neefikasan objekat (sa najvećom potrošnjom energije). Također postoji klasifikacija "A+“ koja se pridzužuje tkz. nisko-energetskim objektima. Za objekte u Federaciji BiH usvojeni su energetski razredi kao prikazani na slici.
Koji su uslovi pohađanja Program obuke za osobe koja vrše energetske preglede i energetsko certificiranje objekata?
Sanjin Avdić: Uslov za upis na Program osposobljavanja za lica koja provode energetske preglede i energetsko certificiranje objekata je završen najmanje VII stepen obrazovanja (dipl.ing.) arhitektonske, građevinske, elektrotehničke ili mašinske struke. Nakon pohađanja obuke, nosioc Programa izdaje uvjerenje koje predstavlja svojevrsnu "ulaznicu“ za završini ispiti pred Stručnim odborom federalnog Ministarstva prostornog uređenja. Licima koja uspješno okončaju provjeru znanja, resorno Ministarstvo izdaje Uvjerenje o uspješno završenom Programu osposobljavanja, te je tim činom lice osposobljeno za provođenje energetskih pregleda i energetsko certificiranje objekata.
